聯邦法院就PJD案判決
沙發展商意見不一
認半島與沙有各自法令
出版日期: Tuesday, February 16, 2021
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【亞庇十五日訊】聯邦法院的一項新裁決宣佈，延遲交貨的計算賠償或確定違約金(LAD)是從繳付預訂金開始計算，而非從簽訂買賣合約開始，這是隨著聯邦法院最近裁決發生在購買者與發展商PJD之間延遲交貨所造成的任何預計損失的違約金(LAD)案件洐生的課題。
這項新規定對沙巴州的發展商有何影響？在聯邦法院宣佈發展商PJD案件裁定後，沙巴房屋發展商推測新的計算法是否適用於沙巴州，因為沙巴州有本身的房屋發展法令與《半島法令》不同。
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如果PJD裁定案件適用於沙巴州的話，沙巴房屋發展商可能會發現他們將不會承擔的責任預算。單在2019年，巴州所有開發項目中就有65％是住宅，這意味著從2019年起2199個住宅單位的房屋發展商受到影響。
因此，沙巴經濟諮詢委員會主辦了一項取名為《新的違約金計算法對沙巴房屋發展商的影響》線上論壇講座，吸引了170位專業人士參與，他們分別是70位來自房屋發展商、30名律師、30位建築專業人士及20名銀行業代表。
在關於確定違約金(LAD)計算的現場論壇中，其中一名主講人，來自沙巴律師公會土地法修訂小組委員會主席，蔡欽漢(Chua Chinn Harn)分享了有關馬來西亞半島和沙巴的房屋法令兩者之間的主要差異的寶貴見解。
法院裁決的決定因素可能與獨特的房屋法相牴觸，PJD裁決有兩個主要決定因素，一個是在半島收取預訂金是非法的。正如蔡欽漢分享的那樣，在沙巴收取預訂金並不違法。
另一個決定因素是保護購買者的社會立法，因此發展商認為PJD案件不應在沙巴州適用，因為發展商不會通過收取預訂金來違反任何法律。
這樣做的主要好處是，由於條例和法令的衝突，決定是否適用新的確定違約金(LAD)計算方法在沙巴仍然含糊不清，但並非100％適用，因此有理由對此案例作出爭論。
而另一名主講人，來自沙巴首席部長法律顧問拿督蘇觀山在論壇上，建議房屋發展商在尚未開始的發展過程中不要冒險收取預訂金。
他向發展商提出忠告，“如果您願意，請不要遵循聯邦法院的裁定。最好錯過RM1000的預訂金，否則有可能要支付大筆延遲交貨的任何預計損失的確定違約金(LAD)的風險”。
為了緩解新冠肺炎的蔓延，沙巴州議會於2020年12月23日通過了實施COVID-19臨時條例。規定從2020年3月18日開始至2020年12月31日，在此期間，發展商不得向買方收取未付款的分期付款，而購買者則可以申請延期(EOT)。以保護購買者和發展商的利益。
在此期間，根據COVID-19條例，發展商也被排除在時間計算之外繳付空置產業和違約金至2021年3月31日。而聯邦法院的這項新裁決必須考慮到這一點。
沙巴經濟諮詢委員會線上論壇籌委會主席拿督蔡順平，他也是RemajayaSdn Bhd的董事經理。對於聯邦法院的裁決是否公平，30％的人投票表示否決，60％的人投票表示不確定。參與者包括律師、銀行家、發展商和其他利益相關者。
他們要求小組成員進一步闡述某些因素，包括在發展商收取購買者以折扣價購買付款後發生狀況，但必須要根據買賣協議(S＆P)中規定的確定違約金額(LAD)作出賠償。
蔡欽漢建議，一般來說，法院的判決必須遵循買賣合約(S＆P)支付的價格以及由此產生的回扣和贈品不排除在確定違約金額(LAD)計算的總和計算。
但是，對於政府強制執行的折扣，例如政府推出的買房運動，然後有具體標準的買賣合約的論點為證據。
提到如果預訂金是由房地產經紀人還是律師收取該如何？她表示，沙巴應該遵循聯邦法院的裁決，那麼房地產經紀人還是律師收取預訂金將是違法的，他們也將被視為是一種責任。
對於商業發展，這將取決於買賣合約商定的條款。而聯邦法院的裁決是基於社會立法，因此拿督蘇觀山認為商業發展購買者可能就不適用於商業發展為由，與發展商具有同等的議價能力。
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